作者/十八子
杨泽轩身上的商业不动产味特别浓厚。河豚文旅（ID：hetunwenlv）采访时，他反复提到“商业不动产的人货场”。十几年在商业和商业不动产领域摸爬滚打的经历，使得他身上有明显商业人思维的烙印，把控全局，各个击破，现在这种思维也运用到华侨城商业的实践中，“文、旅、商在未来会越来越密不可分”。
（杨泽轩）
从以往的“地产+旅游”，到现在的“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”，业内人士有评价说“华侨城集团在每个重要节点上，都会增加新的东西，保持持续的活力”。
而今，华侨城商业成为了华侨城集团下面的专业“兵种”公司，专门做商业，一方面做商业轻资产的管理，另一方面通过资本并购来获得优质的商业重资产。
文化旅游变化背后的逻辑是怎样的？已有的变化预示着哪些风向？我们通过华侨城商业副总裁杨泽轩的商业视角，来看看文旅行业的前景。
老司机眼中的文旅
我前两天去长沙，走进长沙的“文和友”海信广场店，看到了老长沙八九十年代的场景：小时候的楼房、乡邻、大八仙桌，不仅仅就餐的生意很火爆，很多人在那举着手机拍照，完全成了一个网红打卡地。据圈内人说，它有的单店一年销售额能过亿。
更早些时候（年），原本的广州正佳广场购物中心拿出了平方米用于建设海洋馆，打造体验中心，也许很多人不知道，正佳广场还是4A级旅游景区。
所以你现在看到的购物中心的业态更丰富了，展览中心、艺术中心、图书馆、医疗机构、运动场等业态，只有你想不到，没有做不到。
这些种种变化，都说明商业不动产的发展周期在发生变化。很显然，中国的购物中心从成长期向成熟期转变，文旅业态纷繁复杂，我不太敢判断发展到哪儿了。但对于商业不动产，我们在不同阶段的时候，需要根据不同的问题采取不同的动作，这是我的第一个视角。
商业不动产和文旅的重要参与方之一是地产商，早些年，商业处于快速发展期，其回报周期是8-10年，现在大概是12-15年，回报率平均在6%左右。
以往，商业不动产也曾面临这样的发展阶段，在缺乏长期、稳定、低价的资金支持同时土地价格又不够合理时，想做就用商业综合体的模式来发展，靠着销售型物业来解决现金流问题，解决利润问题，解决沉淀物业的问题。所谓的“现金流滚资产模式”这也是为什么到今天很多地产TOP类企业都不愿碰商业不动产的原因。
随着市场发展的日益成熟，REITS(房地产投资信托基金)呼之欲出，由此产生出贯穿产业链的盈利模式，以亚洲领先的商业不动产企业凯德为例：从投资者环节、开发商、运营商、物业管理、财务、基金管理、资本管理，这一圈下来，形成闭环，每个环节都有获利空间。
转头来看文旅，动辄几十亿的投入，即使是古北水镇这样大家都认为很好的文旅项目，也面临巨大压力。判断一个商业项目的好坏，我们一般会